Raffael S. Gübeli Rechtsanwaltsbüro

Raffael S. Gübeli Rechtsanwalt & Notar

Mietrecht

Laut dem Bundesamt für Statistik leben über 55% aller Schweizer an ihrem Wohnsitz als Mieter. Dazu kommen noch allfällige Zweit- oder Ferienwohnungen, sodass jedermann – vor allem im Zeitalter von "Airbnb" – mit dem Mietrecht in regelmässigen Kontakt kommt. Wie im Arbeitsrecht besteht eine ausgeprägte Kasuistik, die in den häufigsten Fällen folgende Bereiche betreffen: nachbarschaftliche Lärmstörungen, Mietzinsreduktionen infolge Senkung des Referenzzinssatzes, Haftung des Mieters für Schäden an der Wohnung, Kostenübernahmen bei Renovationen, Kündigungsgründe & -fristen, Untervermietungen, Mängelbehebung in der Wohnung etc. Im Unterschied zum arbeitsrechtlichen Prozess ist das Entscheidverfahren im Mietprozess nicht kostenlos. Dafür werden für die ebenfalls zwingende Schlichtungsverhandlung keine Kosten erhoben, in der laut Statistik ca. 70% aller Streitfälle gütlich geeingt werden. Schildern Sie Ihre Fragen zum Mietrecht direkt im Kontaktformular oder rufen Sie die unten wiedergegebene Rufnummer an.

Kündigung der Miete


Wie kann ich am schnellsten aus der Wohnung ausziehen?

Wie lange hafte ich für den Mietzins?


Rechtsprechung:

  • BGE 140 III 244

  • BGE 143 III 15


Links:


Ordentliche Kündigung

Ähnlich wie im Arbeitsrecht kommt es darauf an, ob die Miete für eine bestimmte Dauer festgelegt wurde oder nicht. Befristete Mietverträge müssen nicht gekündigt werden; mit Ablauf der vereinbarten Mietdauer fällt der Vertrag dahin.

Auf unbestimmte Dauer vereinbarte Mietverträge können ordentlich – das heisst unter Wahrung der Kündigungsfrist – gekündigt werden. Die Kündigungsfrist beträgt von Gesetzes wegen mindestens 3 Monate. Es können jedoch im Mietvertrag auch längere Fristen vereinbart werden. Zusätzlich zur Frist muss bei der Kündigung auch ein sog. Kündigungstermin eingehalten werden. Als Kündigungsterin gilt ein Datum, auf welches – unter Einhaltung der Frist – gekündigt werden kann. Die Kündigungstermine können frei vereinbart werden. Ohne eine entsprechende Regelung gelten die sog. ortsüblichen Kündigungstermine. Diese variieren von Kanton zu Kanton; teweilweise sogar zwischen den Bezirken.

Der Mieter muss schriftlich kündigen mit eigenhändiger Unterschrift. Zu Beweiszwecken wird empfohlen, das Kündigungsschreiben dem Vermieter per Einschreiben zuzustellen. Denn zur Wahrung der Kündigungssfrist ist massgebend, in welchem Zeitpunkt der Vermieter von der Kündigung Kenntnis nimmt. Der Vermieter hingegen muss nicht nur schriftlich, sondern auch mit dem vom Kanton genehmigten Formular kündigen, ansonsten die Kündigung nichtig ist. Bei Familienwohnungen muss er sie zudem immer an beide Ehegatten separat mit getrennter Post schicken.

Die Kündigung ist nur dann rechtzeitig erfolgt, wenn sie vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter oder Mieter eintrifft. Massgeblich ist der Empfang der Kündigung (nicht der Poststempel). Empfangen ist die eingeschriebene Kündigung, wenn der Pöstler sie dem Adressaten aushändigt. Ist die Zustellung nicht möglich, so gilt als Empfangsdatum jener Tag, an dem der Brief gemäss Abholungseinladung zum ersten Mal bei der Post abgeholt werden kann. Ist die Kündigung zu spät erfolgt, ist sie trotzdem gültig, zwar automatisch auf den nächsten Kündigungstermin.

Vorzeitige Kündigung

Kann man die Kündigungsfrist oder den Kündigungstermin nicht einhalten, bietet das Gesetz eine Möglichkeit vorzeitig aus dem Mietverhältnis auszutreten, wenn man dem Vermieter quasi als Ersatz einen zumutbaren Nachmieter vorstellt. Diese Kündigungsart ist in der Praxis sehr häufig, zumal Wohnungswechsel nur selten auf die nötige Dauer voraussehbar sind.

Für die ausserterminliche Auflösung des Vertrags muss der Mieter dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter stellen, der zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den identischen Bedingungen zu übernehmen. Dies setzt voraus, dass der ausziehende Mieter selbst auf die Suche nach einem Nachmieter geht; der Vermieter muss keine Suchbemühungen betreiben. Es empfiehlt sich, dass der ausziehende Mieter die Mietinteressenten anweist, dem Vermieter einen Betreibungsregisterauszug zuzustellen mit einer Erklärung, dass man bereit ist den Mietvertrag tel quel zu übernehmen und die Wohnung vertragskonform zu gebrauchen. Der Vermieter hat anschliessend eine Frist zwischen ca. 2 bis 4 Wochen, um die Zumutbarkeit der Nachmieterschaft zu überprüfen. Sind die Voraussetzungen erfüllt, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mietinteressenten einen Vertrag zuzustellen. Sind die vorgeschlagenen Mietinteressenten hingegen nicht zumutbar, so haftet der ausziehende Mieter bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist.

Ausserordentliche und fristlose Kündigung

Gemäss Art. 257f OR kann der Vermieter fristlos – das heisst per sofort – kündigen, wenn der Mieter dem Mietobjekt vorsätzlich schweren Schaden zufügt. Auf die Motive der Schädigung kommt es nicht an; die Schädigung muss lediglich mit Wissen und Willen erfolgt oder zumindest in Kauf genommen worden sein. Es müssen weder Termine noch Fristen gewahrt werden. Zudem muss kein amtliches Formular verwendet werden.

In weniger schwerwiegenden Fällen von Pflichtverletzungen oder Zahlungsverzug kann der Vermieter kurzfristig kündigen, mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats. Der ausserordentlichen Kündigung wegen Pflichtverletzung muss eine schriftliche Mahnung des Vermieters vorauszugehen. Verletzt der Mieter erneut oder weiterhin eine Vertragspflicht, die in einem sachlichen und zeitlichen Zusammenhang mit der gerügten Pflichtverletzung steht, so kann der Vermieter mit der genannten kurzen Frist kündigen. Diese Kündigung muss im Unterschied zur fristlosen Kündigung jedoch mit dem amtlichen Formular erfolgen.

Anfechtung der Kündigung

Nach Art. 271 OR sind die Kündigungen beider Parteien anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen. Als treuwidrig gelten dabei alle Kündigungen, die in qualifizierter Weise gegen das Gerechtigkeitsgefühl verstossen. Als Schulbuchbeispiel dazu der Fall erwähnt, in welchem der Vermieter die Miete nur deshalb kündigt, um den Mieter zu schikanieren. Art. 271a OR zählt weitere Anwendungsfälle auf: z.B. als Rachekündigung, wenn der Mieter in guten Treuen Ansprüche geltend macht (wie beim grossen Unterhalt) oder um eine Mietzinserhöhung durchzusetzen.

Auch ausserordentliche oder fristlose Kündigungen sind anfechtbar, wenn deren gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind (keine schwere Vertragsverletzung oder vorsätzliche Schädigung). Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen. Kommt es zu keiner Einigung wird der anfechtenden Partei eine Klagebewilligung ausgestellt. Innert 30 Tagen kann anschliessend das Gericht zur Klärung angerufen werden.

Erstreckung des Mietverhältnisses

Selbst wenn die Kündigung weder nichtig noch anfechtbar ist, kann die Mieterin eine Erstreckung (Verlängerung) des Mietverhältnisses über den Kündigungstermin hinaus verlangen. Voraussetzung ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine Härte bedeutet, die das Interesse des Vermieters an der Kündigung überwiegt. Als Härtegründe kommen vor allem finanzielle, berufliche und familiäre Aspekte in Frage. Die Erstreckung soll der Mieterin mehr Zeit einräumen, um ein Ersatzobjekt zu finden.

Die maximale Erstreckung beträgt bei Wohnungen vier und bei Geschäftsräumen sechs Jahre. Innerhalb dieses Rahmens können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Im zweiten Fall muss die Mieterin bis spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten Erstreckung ein weiteres Begehren stellen.

Eine Erstreckung ist ausgeschlossen, wenn ein Kündigungsgrund nach Art. 272a OR vorliegt, besonders bei Zahlungsverzug oder schwerer Pflichtverletzung des Mieters.

Für eine Erstreckung muss innert 30 Tagen seit Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde eine Klage eingereicht werden. Danach ist das Recht verwirkt. Die Frist beginnt schon am Tag nach der Aushändigung der Kündigung zu laufen. Legt der Postbote eine Abholungseinladung in den Briefkasten, muss der Empfänger die Sendung spätestens am Folgetag abholen.

Will der Mieter eine Kündigung anfechten, muss er für den Fall der Abweisung nicht explizit eine Erstreckung des Mietverhältnisses beantragen. Die Gerichte prüfen von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.

Airbnb


Darf ich meine Wohnung Dritten auf Plattformen zur Untermiete anbieten?

Kann sich der Vermieter dagegen wehren?


Rechtsprechung:

  • BGE 124 III 62

  • BGE 138 III 59


Links:


Untermiete auf Airbnb


Will der Mieter seine Wohnung oder ein Zimmer darin auf die Internetplattform Airbnb stellen, gelten in der Schweiz die Vorschriften der Untermiete (Art. 262 OR). Der Mieter wird gegenüber dem Gast für die Dauer des Besuchs zum Vermieter.

Die Untermiete ist gesetzlich erlaubt, erfordert jedoch die Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter kann die Zustimmung für eine Untermiete gemäss Art. 262 OR jedoch nur verweigern,

  • wenn der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben
  • wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind (deutlich höherer Untermietzins)
  • wenn dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile erwachsen.

Aus weiteren Gründen kann die Untermiete nicht verweigert werden. Solange eine Rückkehr des Mieters in die Wohnung nicht ausgeschlossen ist, kann der Mieter die Wohnung grds. dauerhaft untervermieten.


Für Airbnb bedeutet dies, dass die Ausschreibung im Grundsatz zulässig ist, jedoch vor jeder Vermietung die Zustimmung des eigenen Vermieters eingeholt werden muss und auf dessen Nachfrage die Mietbedingungen preisgegeben werden müssen. Eine gewerbsmässige Beherbergung von Gästen muss der Vermieter ebensowenig dulden wie andere Abweichungen vom vertraglich festgehaltenen Gebrauch der Wohnung. Er kann seine Zustimmung darüber hinaus gültig verweigern, wenn der Mieter mit dem Mietobjekt einen eigentlichen Gewinn erzielt.



Mängel und Renovationen

Habe ich einen Anspruch auf Renovation meiner Wohnung?

Muss ich im Falle einer Pandemie den vollen Miet-/ Pachtzins bezahlen für meine Geschäftsräume?


Rechtsprechung:

  • BGE 135 III 345

  • BGE 123 III 84


Links:


Mängel


Ein Mangel liegt vor, wenn das Objekt eine Eigenschaft nicht aufweist, die der Vermieter versprochen hat oder mit welcher der Mieter vernünftigerweise rechnen konnte, wie den vorausgesetzten Zustand zum bestimmungsgemässen Gebrauch. Der bestimmungsgemässe Gebrauch umfasst den Nutzungszweck (Büro, Restaurant, Wohnraum, usw.), die Nutzungsbedingungen (Nutzerkreis, Intensität der Verwendung, usw.) und bestimmte versprochene Eigenschaften (Aussicht, Ruhe, keine Konkurrenz im Gebäude, usw.).

Mängel an der Mietsache, die der Mieter nicht selbst vorsätzlich oder fahrlässig verursacht hat, hat der Vermieter auf seine Kosten zu beseitigen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Mietsache durch normale Abnutzung beschädigt wurde. Ist die Lebensdauer des kaputten Gegenstandes/Bauteils ganz oder teilweise abgelaufen, muss der Vermieter die Kosten ganz oder anteilsmässig tragen. Die Lebensdauer respektive Amortisationszeiten von Bauteilen oder Einrichtungsgegenständen können Sie anhand der Lebensdauertabelle ermitteln. Ohne dass die Mietsache mangelhaft ist, hat der Mieter keinen Anspruch auf Renovation oder Ersatz durch Neuanschaffung.

Kleinere Reparaturen, welche Mieter selber ohne eine Fachperson beheben können, gehören zum so genannten kleinen Unterhalt. Die Kosten (bis ca. 150 Franken) muss der Mieter bezahlen. Ein undichter Duschschlauch oder ein zerbrochenes Zahnputzglas müssen Mieter auf eigene Kosten ersetzen.

Mieter müssen jedoch beachten, dass sie gegenüber der Vermieterschaft eine Meldepflicht tragen. Sie müssen Mängel an der Mietsache im Grundsatz unverzüglich melden, insbesondere wenn aufgrund des Mangels Folgeschäden zu erwarten sind wie z.B. bei Schimmelbefall, undichte Wasserleitungen etc.

Covid 19 als Mangel an der Mietsache?

Sars-Cov-2 oder das Coronavirus hat wie in vielen Ländern auch ind er Schweiz zu einem sog. Lockdown geführt. Massnahmen des Bundesrates qua Notrecht untersagten Dienstleistungsanbietern mit persönlichem Publikumsverkehr, ihre Dienstleistungen anzubieten, um die Ausbreitung des Virus zu verlangsamen. Die betroffenen Unternehmen – insb. im Detailhandel und der Gastronomie – wurden mit der Frage konfrontiert: muss man die Mietzinse für die Geschäftsräume bezahlen, wenn ein hoheitlicher Rechtssatz das Ausüben des Geschäfts verbietet? Über diese Frage ist in der Schweiz ein Rechtsstreit entfacht. Der Mieterverband hat ein Gutachten in Auftrag gegeben, dass die Massnahmen infolge der Pandemie als Mangel an der Mietsache qualifiziert. Anschliessend wurde ein Gegengutachten seitens der Vermieterschaft veröffentlicht, das das Gegenteil behauptet. Die Beantwortung dieser Frage obliegt nun den Gerichten. Ich schliesse mich jedoch der herrschenden Lehre an, die sich für die Mangelhaftigkeit der Geschäftsmieträume ausspricht, weil sich diese während der Dauer der Massnahmen nicht vertragsgemäss nutzen lassen und der Grund dafür nicht in der Risikosphäre der Mieter liegt.

Renovation

Ohne dass die Mietsache mangelhaft ist, hat der Mieter keinen Anspruch auf Renovation oder Ersatz durch Neuanschaffung. Selber kann der Mieter Erneuerungen und Änderungen nur vornehmen, wenn der Vermieter diesen schriftlich zustimmt (Art. 260a Abs. 1 OR). Hat die Mietsache bei Beendigung des Verhältnisses einen erheblichen Mehrwert, so kann der Mieter dafür eine angemessene Entschädigung verlangen. Dies kann jedoch im Mietvertrag ausgeschlossen werden.

Umgekehrt kann es auch vorkommen, dass der Vermieter Renovationsarbeiten durchführen möchte, die der Mieter nicht für nötig hält. Änderungen durch den Vermieter setzen voraus, dass diese für den Mieter zumutbar sind und das Mietverhältnis nicht gekündigt ist (Art. 260 OR). Die Zumutbarkeit beurteilt sich nach objektiven Kriterien. In diesen Fällen hat der Mieter die Modernisierung zu dulden. Im Umfang der Einschränkungen am Nutzen der Mietsache, hat der Mieter jedoch Anspruch auf Mietzinsreduktion.